本报记者 梁宝欣 深圳报道
11月7日，广东省住房和城乡建设厅信息显示，农业发展银行广东省分行于11月4日向广州市黄埔区“五村七片”城中村改造项目发放专项借款1071万元，用于收购存量商品房用作村民安置房，标志着广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金落地广州。
广东省住房和城乡建设厅还指出，国家开发银行、农业发展银行将陆续向“五村七片”项目发放首期2.5亿元专项借款用于购买安置房。另外，佛山市南海区黄岐东秀城中村改造项目也于近日签订安置房回购协议，两家政策性银行将于近期发放购买安置房专项借款11.9亿元。
首笔收购存量住房用作安置房专项借款落地
此次发放首笔购买安置房借款的“五村七片”项目，位于广州市黄埔区知识城环九龙湖总部核心区西部，总投资155亿元，涉及征地面积177.78公顷，动迁安置村民4167户，复建地块面积39.30公顷，复建计容建筑面积124.11万平米。
据相关媒体报道，“五村七片”指的是位于知识城北部的九佛街道辖内的莲塘村、蟹庄村、燕塘村、重岗村、山龙村一二社、山龙村石窝洞社、山龙村九佛社这5个村在内的7个片区。该项目目的是通过腾挪整合、综合平衡、连片建设、异地安置，系统解决该片区城市结构混乱、产业空间破碎、公共配套零散等突出问题。
值得一提的是，黄埔区在今年4月出台城中村改造项目房票安置实施细则，便是以“五村七片”项目为试点，发放全国第一张城中村改造新模式项目房票，并在7月正式搭建全省第一个房票“房源超市”，目前已有17个楼盘上架备选。
据悉，近期，国家开发银行、中国农业发展银行将陆续向“五村七片”项目发放首期2.5亿元专项借款用于购买安置房。
另外，佛山市南海区黄岐东秀城中村改造项目也于近日签订安置房回购协议，两家政策性银行将于近期发放购买安置房专项借款11.9亿元。
2024年10月25日，佛山市住房和城乡建设局等六部门印发关于进一步优化房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知，通知中提到支持城中村改造项目利用专项借款购买存量商品房用于村民安置、取消限售、支持商转公等利好措施。
其中，在支持城中村改造项目利用专项借款购买存量商品房用于村民安置方面，佛山市住建局等部门具体指出，优化存量商品房收购与安置，按照一次交易的方式，符合规定的降低税费。国有企业作为改造实施主体购买存量商品房用于村民安置的，作为项目成本不予考核。
有助于去库存
2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》后，国家陆续发布支持超大特大城市积极稳步推进城中村改造的配套政策，城中村改造专项借款政策受到各级高度关注。
2023年12月，住建部、财政部、人民银行、金融监管总局联合印发了《关于通过专项借款支持城中村改造工作方案的通知》，设立城中村改造专项借款，用于符合条件的城中村改造项目，优先支持群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村改造项目。
据了解，此次广州黄埔“五村七片”城中村改造项目和佛山南海区黄岐东秀城中村改造专项借款，是根据《关于通过专项借款支持城中村改造工作方案的通知》实施的。
根据上述政策文件，明确本轮城中村改造专项借款的资金发放主体为国家开发银行和中国农业发展银行两家政策性银行。而专项借款的资金用途是主要用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。
上海易居房地产研究院在相关报告中指出，专项借款将推动本轮城中村改造加速前进。城中村改造项目具有周期长、资金需求大等特点，因此，资金来源是城中村改造推进效率的关键。专项借款是本轮城中村改造模式的一项金融工具创新。其主要是为解决城中村改造项目前期资金投入太大、资金回收周期太长、投入产出现金流不匹配、期限错配、资金利息成本高、拆迁难安置难等问题。特别是城中村的拆迁安置问题，是前期工作中一个核心堵点和痛点。专项借款可以先行弥补各地城市无力开展土地整理拆迁的资金难题，然后再带动后续配套相关贷款的进入。
今年1月30日，广州、深圳、佛山、东莞市共92个项目获得国家开发银行、农业发展银行首批城中村改造专项借款授信，首批给广州、佛山、东莞市共12个城中村改造项目发放专项借款17.93亿元。
11月8日，中指研究院华南分院分析师杨永俊在接受《华夏时报》记者采访时亦表示，此次广东落地首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金，有助于加快推进以广州为代表的核心城市城中村改造的进程，解决实施城中村改造的过程中改造参与方所面临的资金压力。收购存量商品房作为村民安置房，可加快村民回迁速度，增强村民的签约意愿，也避免了重复建设，有利于加快改造项目的推进。同时，收购存量商品房用作村民安置房，可有效降低改造项目所在区域的商品住宅库存量，促进所在区域商品住宅市场平稳健康发展。
杨永俊认为，若在相关资金落地后，区域内存量住房收购得以推进，将有望加速板块内新建住宅的去化，有效降低板块内库存总量。
根据中指数据，截至2024年10月底，“五村七片”改造项目所处的中新知识城板块新建商品住宅库存量为25.4万平米，去化周期达29.5个月，具有库存量较大、去化周期较长的特点。
克而瑞数据监测显示，截至2024年9月底，佛山商品住宅库存面积953万平米，环比减少12%，同比减少0.2%，去化周期24.6个月，同比延长5.6个月。
此外，广东省还要求相关城市加力提速推进城中村改造，用好用足专项借款收购存量商品住房用作安置房政策，推动商品房去库存。广东省有关部门组织政策支持的广州等7个城市开展专项摸底，摸清城市和项目需求。
据了解，为赶上“金九银十”购房旺季时间节点，坚持“成熟一批申报一批”原则，9月27日，广东省有关部门会同两家政策性银行，对广州、佛山共12个申请专项借款购买安置房的项目及相关佐证材料进行审核，并按要求推送住房城乡建设部。国庆黄金周，广州、佛山有关项目实施主体组织村民到附近有意向的商品房小区看房选房，抓紧办理请款购房相关手续。
广东省住房和建设厅表示，“下一步，广东省将加强工作调度指导，督促已经申请使用专项借款购买安置房的广州、佛山市加大工作力度，组织相关项目村民看房选房、签订购房协议，尽快请领使用专项借款。指导其他城市加强宣传发动，组织更多项目采取购买存量商品房的方式解决安置住房问题，助力房地产去库存。”
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
